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Schallschutz im modernen Wohungsbau: Wann liegt ein Mangel vor?
Im privaten Wohungsbau kommt es zwischen dem Bauträger bzw. dem gewerblichen Verkäufer und dem Käufer einer Eigentumswohung oder eines Hauses immer wieder zu Streitigkeiten, welche Schalldämm-Maße einzuhalten sind bzw. wann der sog. Trittschall bzw. der Luftschall ausreichend ist.
Der Verkäufer einer Immobilie beruft sich häufig darauf, dass die technischen Standards für den Mindest - Schallschutz (sog. DIN 4109) eingehalten worden sind.
Der Bundesgerichthof (BGH) hat jedoch (zuletzt in der Entscheidung vom 14.06.2007) klargestellt, dass dies in den meisten Fällen nicht ausreichend ist.
Denn für die Frage, welchen Schallschutz der Verkäufer schuldet, kommt es nicht alleine auf die DIN 4109 an. Denn dessen Richtwerte sind lediglich Mindeststandards. Es kommt zusätzlich darauf an, was in dem notariellen Kaufvertrag, der Baubeschreibung oder in einem Werbeprospekt steht. Findet sich in einem dieser Dokumente eine Formulierung wie "optimale Geräuschdämmung" oder ein Hinweis darauf, dass der Mindestschallschutz überschritten wurde oder aber nur eine werbende Anpreisung, dass die Immobilie "hochwertig" ist o.ä. darf der Käufer erwarten, dass der Mindestschallschutz nach der DIN 4109 überschritten wird. Ist dies nicht der Fall, dann ist ein Baumangel gegeben.
Folge: Entdeckt der Käufer nach Vertragsschluss, dass nach obigen Grundsätzen ein Schallmangel vorliegt, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz bzw. auf Minderung des Kaufpreises. In Extremfällen kann der Käufer sogar Rückgängigmachung des Kaufvertrages verlangen.
Ich empfehle Käufern einer Wohnimmobilie dringend, bei Auftreten des Verdachts eines mangelhaften Schallschutzes Ansprüche gegen den Bauträger geltend zu machen. Dabei ist oft schnelles Handeln geboten, da in den notariellen Kaufverträgen oft kurze Verjährungsfristen für die Geltendmachung von Ansprüchen vorgesehen sind.
Wird eine Minderung des Kaufpreises geltend gemacht, hat die Rechtsprechung - je nach Schwere des Schallschutzmangels - einen Minderungsbetrag zwischen 5 und 30% des Kaufpreises zugesprochen.
Zu Beweiszwecken ist dringend zu empfehlen, einen Schallschutzgutachter zu beauftragen bzw. ein sog. selbstständiges Beweisverfahren bei dem zuständigen Gericht einzuleiten. Hierbei berate ich Sie als auf Wohungseigentums- und Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt sehr gerne. Vereinbaren Sie zur Klärung Ihrer Erfolgschancen doch einfach einen ersten Besprechungstermin.
Wir freuen uns auf Ihren Besuch
Rechtsanwalt Maximilian Koch
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
Nürnberg Ostendstr. 100
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